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2019年度全国房地产业十大事件(二)

2020-1-10 07:26| 发布者: 六翼天使494| 查看: 99| 评论: 0

摘要: 事件六:贷款基础利率发布·房贷定价机制调整事件七:公寓租赁机构爆仓·长租公寓市场待规范事件八:鹤岗玉门房子“白菜价”·此类城市需走出困境事件九:宁波银亿申请破产重整·房地产行业面临洗牌事件十:东南亚再 ...



2019年度全国房地产业十大事件(二)

事件六:贷款基础利率发布·房贷定价机制调整

事件七:公寓租赁机构爆仓·长租公寓市场待规范

事件八:鹤岗玉门房子“白菜价”·此类城市需走出困境

事件九:宁波银亿申请破产重整·房地产行业面临洗牌

事件十:东南亚再掀楼市热·国人海外投资需谨慎

2019年度全国房地产业十大事件(二)

事件六:贷款基础利率发布·房贷定价机制调整

事件 8月17日,中国人民银行发布消息称,为深化利率市场化改革,提高利率传导效率,推动降低实体经济融资成本,决定改革完善贷款市场报价利率(LPR)形成机制。贷款市场报价利率(LPR)由各报价行按公开市场操作利率(主要指中期借贷便利利率)加点形成的方式报价,由全国银行间同业拆借中心计算得出,为银行贷款提供定价参考。目前,LPR包括1年期和5年期以上两个品种。8月20日全国银行间同业拆借中心首次发布5年期贷款市场报价利率,为4.85%。而原有的1年期贷款市场报价利率为4.25%,相比上一次数据4.31%则有所下降。

评析 LPR基础利率政策的出台,体现了利率市场化的导向,这使得后续各类贷款的定价会更加市场化,有助于和国际市场定价机制接轨。8月25日,央行发布今年第16号公告要求,自2019年10月8日起,新发放商业性个人住房贷款利率以最近一个月相应期限的贷款市场报价利率为定价基准加点形成。首套房贷利率不得低于相应期限LPR报价,二套房不得低于相应期限LPR报价加60个基点。具体还要看各地不同银行最后的定价。显而易见,房地产调控思路仍在沿续,继续控制个人房贷。从房地产市场的角度看,更能反映按揭贷款利率走向的则是5年期LPR。其中11月20日5年期LPR利率有所下调,即相比10月份4.85%有所下调,下调至4.80%。此次LPR基础利率的调整,总体上符合预期,体现了贷款市场降利率、降成本的导向,对于刺激购房者入市和办理贷款等都有较为积极的作用。




事件七:公寓租赁机构爆仓·长租公寓市场待规范

事件2018年下半年以来,不断有公寓租赁机构爆仓,前有杭州鼎家公寓、上海寓见公寓、北京昊园恒业等企业爆雷倒闭,后有号称在南京、合肥、西安等8个城市拥有超过20万套房源的乐伽公寓爆仓。另外,据《经济观察报》统计,继鼎家之后,杭州德寓、国畅、东俊等杭州地区的长租公寓品牌相继陷入资金链断裂境地,还有更多中小型长租公寓品牌处在爆雷边缘。据新京报记者不完全统计,截至12月初,全国爆仓的公寓品牌超过40家,其中大多数是因为经营不善导致资金链断裂。

评析 2016年以来,党中央国务院明确提出要建立租购并举的住房制度,提出发展住房租赁企业,支持利用已建成住房或新建住房开展租赁业务。短短几年间长租公寓如雨后春笋般涌现出来,其中主要有房企系、中介系、创业系、酒店系和国企系。2019年爆雷的主要集中在创业系公寓品牌中,为快速占领市场,部分分散式长租公寓公司高价收房低价出租,不少企业向租客按年收租金、按季付给房东,利用长收短付放大资金杠杆,即过度金融化,这类企业极易陷入资金链断裂深渊。长租公寓频频爆雷,不但给租户和房东带来财产损失,对行业长远发展也带来负面影响。针对这一情况,部分城市监管部门已经开始行动,南京、杭州等地已开展专项检查,杭州政府还出台了住房租赁资金监管办法,要求从事利用收储房源开展住房出租业务的企业须在专户中冻结部分资金作为风险防控金,在特定情况下用于支付房源委托出租人租金及退还承租人押金。我国住房租赁市场发展潜力巨大,发展过程中暴露的问题须要及时规范、加强监管。




事件八:鹤岗玉门房子“白菜价”·此类城市需走出困境


事件2019年4月份,黑龙江鹤岗市因其超低的房价成了大众关注的焦点。有数据显示,鹤岗市部分房产单价已低至千元以下,有的甚至低至300多元每平方米,总价5万及5万元以下的房源也不在少数,且成交量很小。无独有偶,7月份有媒体曝出,位于甘肃省河西走廊西部的玉门市,房价普遍在500元每平方米左右,甚至最低的为50元每平方米,在玉门老城区,不少房子总价只有一两万元。

评析 在本轮全国大部分城市成交火热、房价轮番上涨的情况下,鹤岗和玉门堪称白菜价的房价引起了民众关注和深思。鹤岗经济高度依赖煤炭,但2011年被国家列为资源枯竭型城市,人口在持续净流出,老龄化日益严重,且2017年城镇化率就已达到82.6%,住房需求严重不足。另外,过去几年棚改导致远郊区供应了大量的棚改房,这些房子品质不如商品房,又在远郊,供应量大而又缺少有效需求,房价低在所难免。玉门情况与之类似,随着石油资源的枯竭,玉门2009年被国务院确定为资源枯竭型城市,产业衰落后人口持续流出,2003年玉门市委市政府迁址新城区后,老城区进一步衰落,出现大量空置房,房价变为白菜价也是必然。与这两座城市相似的资源枯竭型城市还有阜新、伊春、辽源、白银等,这类城市房地产市场还会走弱,开发商和购房者需要谨慎对待,地方政府只有加快产业转型,使经济走出困境,房地产市场才能平稳健康发展。





事件九:宁波银亿申请破产重整·房地产行业面临洗牌


事件6月14日,宁波靠房地产起家的老牌实力型企业银亿集团向浙江省宁波市中级人民法院申请破产重整。存在强制退市风险的宁波银亿集团不得不变卖资产以缓解资金压力,11月25日,银亿股份有限公司发布公告,拟以6.9469亿元向辽宁碧桂园转让沈阳银亿房地产开发有限公司剩余50%股权。此外,2019年还有部分房企转让项目,比如泰禾集团陆续出售11个项目给世茂股份。

评析 2019年,部分房企经营较为困难,频繁转让项目,破产的房企数量较2018年也有所增长。主要原因有三:一是2019年二季度和三季度,调控政策进一步收紧,导致市场出现明显降温,部分城市房价下跌,很多新房项目销售困难,房企资金回笼放慢。二是房企外部融资严重受限,4月、5月、7月、8月、10月均有融资端收紧的政策出台,房企境内外融资渠道收紧,加剧了部分企业的资金困局。三是2016至2018年部分房企扩张规模过于激进,购买的地王项目过多,或者被限价,或者楼市降温后无法实现赢利,从而拖累房企经营。宁波银亿情况更复杂些,其曾连续14年上榜中国房地产百强企业、连续10年名列浙江省住宅产业十大领军企业,后因布局业态过于多元化,尤其是金融业投资失利,最终导致资金链断裂。在房地产市场繁荣期过后,过于激进、策略失当的房企将面临痛苦地去库存和转型,房企之间的竞争也在加剧,房地产行业已迎来了加速洗牌的局面。




事件十:东南亚再掀楼市热·国人海外投资须谨慎


事件2018至2019年,柬埔寨、越南、泰国、菲律宾等东南亚国家的房地产市场出现了继20年前亚洲金融危机后的再次火热,不少中国个人投资者及开发商均纷纷涌入购房或置地。根据胡润研究院数据,2018年,柬埔寨首都金边凭借16.7%的房价涨幅成为全球房价涨幅最高的城市,菲律宾首都马尼拉等城市同样涨幅排名靠前。此外,柬埔寨西港成为中国投资者炒地的目标。对于开发商来说,富力地产大举进军柬埔寨进行布局,并在国内打出广告语:“金边就是30年前的深圳、20年前的上海、10年前的新加坡。”由此可见部分国内开发商对东南亚楼市长期看好。

评析 当前,东南亚房地产市场正处于2008年金融危机后的全球货币宽松背景下,全球房价上涨周期的板块轮动末期。对于中国投资者来说,其海外投资的首选目标是澳大利亚、加拿大、英国等发达国家的优质房产,这些国家的房价也在本轮周期中涨幅较大。然而,2017年以来,这些发达国家房价开始陆续见顶下跌,便使得许多中国投资者将目标转向菲律宾、缅甸、柬埔寨等发展中国家。在近几年全球经济增长乏力并且资产价格处于较高估值的背景下,部分东南亚国家仍保持相对较高的经济增长速度并具有相对较低的资产价格。此外,部分国人被中国本轮房价上涨激发出很高的投资热情,但很多城市近两年来陆续降温,于是有些人转战东南亚市场。但这些国家房地产市场正处于板块轮动末期,未来几年可能面临降温的风险。此外,这些国家社会和金融体系较不稳定,并具有一定的法律和政策风险,投资者需保持谨慎,谨防再现当前东亚金融危机爆发后的楼市惨剧。


本文发表于《中国房地产》上旬刊2020年第1期

编辑:李漪楠(id:378429103)

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